Každý majitel nemovitosti touží po rychlém dokončení prodejní transakce – často se však jedná o zdlouhavý a časově náročný proces. Odhaduje se, že v Polsku trvá prodej nemovitosti 3 měsíce až 2 roky. Pokud se chcete vyhnout zbytečným chybám, vyplatí se před podáním inzerátu řádně připravit. Jak výhodně a bez problémů prodat byt? Lze prodat byt s hypotékou? Jak je to s pojištěním po prodeji bytu?
Pozor na chyb při prodeji
Lidé, kteří přemýšlejí, jak prodat byt, by měli především vědět, jak to nedělat. Jaké chyby mohou kupující účinně odradit? Jedním z hlavních “hříchů” je nepřipravenost nemovitosti k prodeji – neuklizené interiéry, rozházené osobní věci majitelů, nepříjemný zápach, špinavé zdi a okna nedělají dobrý dojem ani na fotografiích, ani osobně. Inzeráty jsou často velmi nepřehledné a neobsahují všechny důležité informace pro potenciálního kupujícího (např. fotografie). Dalším problémem jsou nevyřešené formality, jako je nejasný právní status bytu a úzký časový rámec, ve kterém je možné sjednat schůzky se zúčastněnými stranami. Častou chybou, které se nezkušení investoři dopouštějí, je zpřístupnění nabídky příliš mnoha realitním kancelářím. Další chybou je nadhodnocení ceny a nepřipuštění vyjednávání, což má za následek, že se nemovitost neprodá měsíce nebo dokonce roky. Jak tedy ocenit nemovitost, aby byt na prodej rychle našel nového majitele?
PRODEJ BYTU – KDE ZAČÍT
Začněte tím, že se zamyslíte nad tím, jaký je vlastně účel prodeje bytu? Možná chcete rychle zbohatnout, nebo chcete získat určitou částku peněz? Prodáváte, protože potřebujete hotovost, nebo se jen chcete zbavit nemovitosti, kterou už nepotřebujete? Odpovězte si také na otázku: Jaká jsou vaše očekávání od kupujícího? Chtěli byste, aby nemovitost zaplatil z vlastních prostředků nebo z úvěru? Každé z těchto rozhodnutí bude mít významný dopad na dobu prodeje.
Pokud potřebujete hotovost “hned”, budete pravděpodobně ochotnější vyjednávat s kupujícím o ceně, než když chcete z prodeje získat přesně takovou částku, jakou chcete. Pokud chcete, aby kupující financoval koupi z vlastních peněz, bude pravděpodobně obtížnější najít vhodného kupce, ale na druhou stranu transakce proběhne rychleji, protože nevyžaduje úvěrovou smlouvu. Pokud prodáváte byt, ve kterém bydlíte, musíte také zvážit, jak rychle budete moci nemovitost po koupi opustit.
JAK PRODAT BYT BEZ REALITNÍ KANCELÁŘE – CENNÉ TIPY
Jak prodat byt? Prodej nemovitosti by se měl řídit předem stanoveným plánem, jehož hlavními body jsou:
- rozhodnutí o prodeji,
- dokončení dokumentů nezbytných pro transakci,
- ocenění majetku,
- příprava bytu k prodeji,
- vytvoření prodejní nabídky,
- prezentace bytu potenciálním kupujícím,
- vyjednání podmínek a uzavření kupní smlouvy,
- převod nemovitosti na kupujícího.
Při prodeji nemovitosti hraje důležitou roli tzv. první dojem. Proto se vyplatí provést některé drobné, nezbytné opravy (např. vyměnit vyhořelé žárovky, poškozené zásuvky) a osvěžit prostory. Vymalování stěn (nejlépe neutrální bílou barvou) není velkou ani časově náročnou investicí, ale interiér díky němu vypadá čistě a svěže. Měli byste se také zbavit osobních věcí, které jsou z pohledu kupujícího nepotřebné. V bytě by také neměl být cítit nepříjemný zápach (mohou pomoci osvěžovače vzduchu, káva, kytice květin na stole nebo éterické oleje). Na polském trhu přibývá firem, které se zabývají tzv. home stagingem, tedy vizuálním zatraktivněním nemovitostí nabízených k prodeji. Pokud jste nikdy nevedli prodejní rozhovor, vyplatí se naučit se nejoblíbenější techniky prodeje nemovitostí (např. dobrý a špatný policajt) a naučit se používat jazyk výhod. Na trhu je spousta materiálů věnovaných vyjednávání a prodeji nemovitostí. Když se rozhodneme prodat byt bez zprostředkovatele, musíme svým způsobem vstoupit do jeho role.
PRODEJ BYTU – FORMALITY, NA KTERÉ JE TŘEBA PAMATOVAT
Lidé, kteří nemají zkušenosti s realitním trhem a zajímá je, jak prodat byt, by si měli uvědomit, že tento proces zahrnuje mnoho formalit. Dokumenty, které jsou při prodeji bytu nezbytné, zahrnují
- výpis z katastru nemovitostí – pro jeho získání je třeba zajít na okresní soud,
- notářský zápis o převodu vlastnictví nebo darování,
- potvrzení o tom, že družstvo nemá žádné dluhy na nájemném,
- osvědčení o nezapsání do katastru nemovitostí,
- doklad potvrzující totožnost obou stran (např. občanský průkaz).
Smlouva o prodeji nemovitosti se vždy sepisuje u notáře. Nejčastěji za tento typ notářské služby platí kupující (i když se stává, že si obě strany smlouvy rozdělí náklady napůl). Náklady, které ponese kupující, závisí na několika faktorech, včetně těchto.
- notářský poplatek (poplatek pro notáře),
- poplatek za kopii notářského zápisu,
- poplatek za založení katastru nemovitostí a zápis vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí (pokud nemovitost nemá katastr nemovitostí),
- poplatek za zápis zástavního práva do katastru nemovitostí (v případě koupě bytu na úvěr),
- dodatečné náklady.
JAK OCENIT BYT URČENÝ K PRODEJI?
Jak prodat byt se ziskem a 100% efektivitou? Klíčem je dobrá cena (atraktivní pro obě strany). Stojí za to zmínit základní metody oceňování nemovitostí – vždyť cena bytu je jedním z klíčových faktorů, kterým potenciální kupující věnují pozornost. Jak tedy ocenit nemovitost, abyste našli kupce, ale zároveň na prodeji neprodělali? Můžete to provést porovnáním jiných bytů podobné velikosti a lokality (tuto metodu používá především mnoho méně zkušených lidí, kteří prodávají byt poprvé). Měli byste si však uvědomit, že ceny uvedené v inzerátech na realitních webech jsou ve skutečnosti mnohem vyšší než skutečné prodejní (transakční) ceny – proč? Protože zahrnují “rezervu” pro případné vyjednávání (obvykle 5-10 % z nabídkové ceny). Pro výpočet hodnoty bytu můžete využít také online srovnávače, které automaticky oceňují nemovitosti v konkrétních lokalitách. Profesionálnější taktikou, která vyžaduje určitý finanční vklad, je využití služeb odhadce nemovitostí, který pomůže určit skutečnou hodnotu bytu. Jak pracuje odhadce? Provede srovnávací analýzu – například porovná 30 bytů a tímto způsobem stanoví průměrnou, minimální a maximální cenu za m2. Cena takové služby (tzv. znaleckého posudku) je 400-1000 PLN. Tento typ znalce často vyhledávají lidé, kteří plánují prodat zděděný byt. Dalším způsobem, jak odhadnout hodnotu nemovitosti, je obrátit se na zprostředkovatele – realitní kancelář, která provede ocenění na základě transakcí uskutečněných na trhu (s přihlédnutím ke skutečným cenám z notářských zápisů).
INZEROVAT PRODEJ – KAM UMÍSTIT BYT NA PRODEJ?
Abyste úspěšně našli kupce bytu, musíte připravit konkrétní a úplný inzerát s atraktivními, ale od reality neodchylnými fotografiemi (místnosti na fotografiích by měly být čisté a uklizené). Stále více prodávajících začíná spolupracovat s fotografy, kteří umí byt profesionálně prezentovat a zaujmout kupující kvalitními fotografiemi. V inzerátu je vhodné zdůraznit největší přednosti nemovitosti, jako je její poloha nebo slunný interiér, ale bez použití květnatých slov. Popis by neměl být ani příliš stručný, ani příliš propracovaný. Inzerát musí obsahovat standardní informace, jako jsou:
- umístění, číslo patra, plocha nemovitosti,
- rok a typ výstavby (např. bytový dům, činžovní dům),
- technický stav (byt je připraven k užívání nebo vyžaduje rekonstrukci),
- oblast, ve které se byt nachází (zda jsou v blízkosti obchody, parky, školy),
- komunikace s centrem města (např. vzdálenost od autobusových zastávek),
- zda jsou v ceně zahrnuty skladovací prostory, garážové stání nebo sklep,
- právní status bytu,
- částka očekávaná prodávajícím a ochota vyjednávat.
Podle podobného schématu by měla být připravena i nabídka na prodej domu. Kde inzerovat byt k prodeji? Inzerát by měl být zveřejněn na nejoblíbenějších webových stránkách a portálech věnovaných nemovitostem (placených i bezplatných). Informace o touze prodat byt je vhodné zveřejnit také na sociálních sítích.
LZE PRODAT BYT S HYPOTÉKOU? DAŇ Z PRODEJE NEMOVITOSTÍ
Ano, mnoho lidí si tuto možnost volí před koncem výpůjční lhůty. Prodej bytu před uplynutím pěti let (daňových, nikoli kalendářních) od jeho koupě, zdědění nebo přijetí jako daru je však spojen s povinností
