Stavíme dům! Je to důležité rozhodnutí v životě každého člověka, které otevírá novou etapu, je vzrušující zkušeností, ale také výzvou. Spolu s tím vyvstává řada otázek týkajících se procesu výstavby, počínaje výběrem pozemku a projektu, přes formální a organizační záležitosti až po otázky spojené s financováním investice. Pokud vás zajímá, jak celý projekt dobře připravit a kde začít stavět dům, je tento průvodce určen právě vám. Najdete zde odpovědi na důležité otázky a mnoho tipů, které vám pomohou učinit správná rozhodnutí. Pojďme se tedy podívat, jak vypadá cesta k realizaci vašich snů, tedy k výstavbě rodinného domu krok za krokem!
Stavba domu začíná plánem
Každý velký podnik, zejména takový, jako je stavba domu od nuly, vyžaduje dobrou organizaci a stanovení plánu činnosti. Přijetí správné strategie, důsledné plnění stanovených úkolů a uvědomění si každé následující fáze umožní hladký průběh celého procesu. Stavba domu je časově náročný a mnohotvárný proces, při kterém musí investor před zahájením stavebních prací učinit mnoho klíčových rozhodnutí. Každá z nich je důležitá, protože může ve větší či menší míře ovlivnit buď průběh samotné stavby, nebo pozdější komfort užívání domu. Abyste v budoucnu nelitovali chybných rozhodnutí, je vhodné podrobně analyzovat všechny faktory, které mohou ovlivnit výsledek stavby. Čím důkladněji vše zanalyzujeme a zorganizujeme, tím efektivněji a plynuleji bude naše stavba postupovat krok za krokem do své konečné fáze.
Koupě pozemeku
Na začátku cesty je nejdůležitější vybrat ideální pozemek pro investici. Před koupí pozemku se vyplatí ověřit, zda byl pro oblast, kde se nachází náš “vytoužený” pozemek, schválen místní plán rozvoje. Dozvíte se, k jakému účelu je pozemek určen a zda na něm budete moci postavit vysněný dům. Podmínky mohou obsahovat také podrobné předpisy, které mimo jiné určují parametry, jako je výška zástavby, počet podlaží, typ střechy, a dokonce i barvu fasády. Vše o zápletce se dozvíte v našem článku “Začněte s dokonalou zápletkou”.
Formality po koupi pozemku
Po koupi pozemku je třeba vyřídit formality, které nám umožní získat stavební povolení. Pokud je na pozemku vypracován místní rozvojový plán, musíme požádat odbor architektury o výpis z plánu. Pokud se na pozemek nevztahuje místní rozvojový plán, je nutné získat rozhodnutí o podmínkách rozvoje. Informace v něm obsažené určí kritéria, podle kterých lze dům postavit. K žádosti o WZZ je třeba přiložit kopii základní mapy v měřítku 1:500 nebo 1:1000, která zahrnuje pozemek a jeho okolí, charakteristiku budovy, kterou plánujeme postavit (s uvedením vlastností domu), a také prohlášení o zajištění dodávek inženýrských sítí (voda, elektřina, plyn), které získáme od různých společností.
Výběr hotového návrhu domu
Znáte-li podmínky pozemku, můžete začít hledat vhodný návrh, který splňuje parametry pozemku a odpovídá očekáváním všech obyvatel. Někteří investoři se rozhodnou spolupracovat s architektem, který jim vypracuje individuální projekt domu, ale rozhodně častěji volí hotové projekty rodinných domů, které jsou k dispozici hotově. Hlavní výhodou takové dokumentace je výrazně nižší pořizovací cena a také možnost využít zkušeností lidí, kteří již projekt dokončili. Bohatá a v mnoha ohledech pestrá nabídka studia ARCHON+ dává každému investorovi možnost najít projekt optimálně přizpůsobený jeho potřebám a zohledňující různé podmínky pozemku. V této fázi je důležité správně určit potřeby majitelů domů a zohlednit nejen současné potřeby, ale i ty budoucí, abychom se později vyhnuli situaci, kdy plocha našeho domu začne být nedostačující, interiéry nebudou poskytovat odpovídající úroveň komfortu a my budeme hledat nový domov. Komplexní projektová dokumentace včetně podrobné architektonické, technické a instalační části zajišťuje bezproblémovou adaptaci a efektivní výstavbu.
Formality před zahájením stavby domu
V dalším kroku přípravy stavby by měla být provedena úprava hotového projektu. Je povinná a provádí ji architekt s příslušnou licencí. V rámci povinné části adaptace vypracuje architekt projekt zástavby pozemku, který mimo jiné určí umístění stavby, přípojky, místo pro odpad. Dále zkontroluje soulad projektu s podmínkami LSDP nebo WZP a přizpůsobí základy půdním a vodním podmínkám a projekt přizpůsobí podmínkám umístění pozemku z hlediska zón zatížení větrem a sněhem, případně svažitosti pozemku. V rámci dodatečné části úprav je možné provést změny, díky kterým se dům co nejlépe přizpůsobí potřebám obyvatel. V projektech ARCHON+ je možné provádět standardní změny a úpravy, každá dokumentace obsahuje příslušný souhlas. Pokud by investor chtěl provést jiné, nestandardní změny, je nutné je konzultovat s našimi architekty. Po úpravě investor obdrží stavební projekt a může pokračovat v řízení o získání stavebního povolení nebo oznámení záměru zahájit stavbu. Upozorňujeme, že formulář oznámení nelze použít v každé situaci. K žádosti o stavební povolení nebo oznámení o záměru zahájit stavbu je nutné přiložit kompletní sadu požadovaných dokumentů. Rozhodnutí o stavebním povolení by mělo být vydáno do 65 dnů, zatímco v případě oznámení má architektonicko-stavební správní orgán 21 dnů na podání námitek.
Stavba domu krok za krokem – určení způsobů financování
Abyste si mohli splnit svůj sen o vlastním bydlení, musíte si připravit odpovídající finanční prostředky na financování investice. Ne každý si může dovolit postavit dům z vlastních úspor, proto je nejčastější formou financování stavební a hypoteční úvěr na výstavbu domu, který lze využít k financování investice nebo pokrytí chybějících finančních prostředků. Každá banka má svá vlastní kritéria a posuzuje žádost o úvěr individuálně, ale je třeba mít na paměti, že je nutné mít odpovídající částku pro zajištění minimálního vlastního vkladu. Obvykle činí 20 % hodnoty úvěru, v některých bankách může být část této částky nahrazena pozemkem nebo pojištěním. Když žádáte o úvěr na stavbu domu, měli byste již vlastnit pozemek.
Struktura a typy pozemků
Vrátíme-li se k problematice pozemku, je vhodné se seznámit s klasifikací pozemků a jejich účelem, abychom věděli, na jaký typ pozemku můžeme při hledání narazit.
Klasifikace pozemků:
zemědělské pozemky – pozemky určené k zemědělskému využití bez možnosti zástavby,
Sídelní pozemky – určené pro stavby související se zemědělskou výrobou,
stavební pozemky – pozemky určené k zástavbě – podrobné parametry této zástavby jsou uvedeny v LSDP,
investiční pozemky – druh stavebních pozemků, které jsou v LDP určeny pro investiční a průmyslové účely.
rekreační pozemky – plochy rekreačního charakteru, určené pro rekreační investice, jako jsou letní domy
Lesní pozemky – nařízení definuje, že se jedná o lesní pozemky s kompaktní plochou nejméně 0,10 ha, pokryté porostem charakteristickým pro les. Nejsou určeny pro stavební účely.
Možnosti realizace investic na jednotlivých typech pozemků jsou uvedeny v místním plánu územního rozvoje.
Jaký stavební pozemek si vybrat
Při hledání ideálního stavebního pozemku pro váš vysněný dům je třeba věnovat pozornost jeho parametrům, jako jsou: velikost, tvar a přírodní podmínky oblasti. Pokud již víme, jaký projekt budeme realizovat, měli bychom si pečlivě ověřit, zda nám bude pozemek, který plánujeme koupit, vyhovovat. Je to právě pozemek, který do značné míry určuje podobu i velikost budovy. Umístění stavby na pozemku musí být v souladu s platnými předpisy, musí být dodrženy přesně stanovené odstupy od hranic a sousedních staveb:
4 metry by měla být vzdálenost mezi stěnou domu a hranicí pozemku v případě, že jsou ve stěně okenní a dveřní otvory (tento požadavek platí i pro střešní okna);
3 metry by měla být vzdálenost mezi zdí a hranicí pozemku v případě, že zeď nemá okenní a dveřní otvory;
Mezi hranicí pozemku a terasou, okapem, římsou, balkonem, stříškou nad vchodem, vnějším schodištěm by mělo být dodrženo 1,5 metru;
V případě malého nebo úzkého pozemku je nutné zvolit vhodný design. V případě malého nebo úzkého pozemku bude nutné zvolit vhodné provedení. U úzkých pozemků do šířky 16 metrů zákon umožňuje snížit požadovanou vzdálenost mezi hranicí pozemku a zdí bez oken a dveří na 1,5 metru.
Velký význam má také poloha pozemku vzhledem ke světovým stranám, která by měla zaručit optimální oslunění místností v budově. S ohledem na různé parametry pozemků v nabídce ARCHON+ jsme zavedli klasifikaci: na návrhy domů pro pozemek ve svahu, návrhy domů pro úzký pozemek a návrhy domů se vstupem z jihu, díky čemuž je snazší najít vhodnou dokumentaci.
Co je dobré vědět před výběrem pozemku:
Úzký pozemek
Při výběru tohoto typu pozemku je třeba mít na paměti, že dům, který na něm bude postaven, bude mít podlouhlý tvar. Projekty domů s využitelným podkrovím a projekty vícepodlažních domů dobře fungují na úzkých pozemcích, protože díky dvěma podlažím je stavební plocha relativně malá. Díky pečlivé organizaci vnitřního prostoru jsou domy na úzkém pozemku funkční. Malý, pohodlný jednopodlažní dům lze úspěšně postavit i na úzkém pozemku.
Pozemek s vchodem z jihu
Pozemek se vstupem z jihu vyžaduje správné umístění budovy vzhledem ke světovým stranám tak, aby místnosti, kde obyvatelé domu tráví během dne nejvíce času, byly co nejdéle osvětleny přirozeným světlem. Pokud máte takový pozemek k dispozici, měli byste zvolit specializované návrhy, které zohledňují rozdíly v oslunění. Vyznačují se vhodným uspořádáním místností, díky němuž plně využívají možnosti takového pozemku. Obývací pokoj a jídelna se nejčastěji nacházejí v přední části budovy.
Výkres se sklonem
Jedná se o poměrně náročné pozemky, avšak díky jejich malebnosti se pro ně rozhoduje mnoho investorů. V závislosti na sklonu terénu jsou nutná specifická architektonická řešení. Při mírném sklonu terénu je možné jej vyrovnat, zatímco strmý svah předpokládá částečné nebo úplné podsklepení. Při výběru takového pozemku stojí za to věnovat pozornost směru sklonu terénu. Z tohoto hlediska jsou nejvhodnější ty s jižní expozicí, které umožňují velkolepé otevření domu do okolí a zajímavé uspořádání zahrady.
Dřevo nebo cihly – to je otázka
Výběr technologie výstavby domu je otázkou, kterou si musí každý investor zvolit sám. Materiál použitý na stavbu domu ovlivní investiční náklady, dobu realizace, ale také “životnost” stavby. V našem průvodci “stavbou domu od a do z” stručně popíšeme dvě technologie: tradiční zděnou a dřevostavbu. V současné době investoři nejčastěji volí mezi těmito dvěma variantami.
Cihlový dům
Pokud se rozhodnete pro stavbu domu tradiční cihlovou metodou, můžete si vybrat z široké škály výrobků, počínaje keramickými dutinovými cihlami, pórobetonem nebo vápenopískovými bloky. V technologii zdění investoři obvykle staví dům s dvouvrstvými stěnami, které jsou snadno realizovatelné a zároveň mají příznivý součinitel prostupu tepla. Skládají se z nosné vrstvy zdiva, která může být z keramických dutých cihel, keramzitbetonu, silikátových tvárnic nebo pórobetonu, a z izolační vrstvy z desek z pěnového polystyrenu nebo minerální vlny.
Dřevostavba
Při volbě technologie výstavby dřevostavby se investor může spolehnout na to, že bude moci v domě bydlet poměrně rychle. Společnosti realizující tento typ investic odhadují, že celou stavbu domu od a do z lze dokončit během několika měsíců. Úspora času je poměrně důležitým argumentem, nicméně nejdůležitější je najít spolehlivého dodavatele, který se postará o pečlivou instalaci konstrukce a kvalitu materiálů. To se může ukázat jako obtížný úkol vzhledem k tomu, že dřevostavby nejsou v Polsku ještě tak populární jako například ve Spojených státech. Klíčovou otázkou je také výběr dřeva, které by mělo být vysušeno ve vhodných podmínkách a následně impregnováno, aby nepropouštělo vlhkost. Při rozhodování o dřevěném domě je třeba mít na paměti, že má nižší požární odolnost než zděný dům, odlišná je také akustika v místnostech.
Na tomto místě je třeba zdůraznit, že pokud by investor chtěl změnit technologii výstavby domu oproti té, kterou stanovil autor vybraného projektu, musí mít na paměti, že taková změna ovlivní konstrukci stavby a může změnit její základní parametry. Taková změna technologie vyžaduje další přípravu stavebních výpočtů a nejlépe je zadat přizpůsobení projektu nové technologii firmě, která bude investici realizovat. Je třeba také pamatovat na to, že je nutné získat souhlas autora projektu.
Sklep se stává zastaralým, ale…
Je pravda, že naprostá většina investorů se rozhodne postavit dům bez suterénu. Finanční faktor zde obvykle hraje hlavní roli, protože náklady na takovou investici jsou jednoduše vyšší. V některých případech se však volba projektu domu se sklepem může ukázat jako velmi dobré rozhodnutí. Jedná se samozřejmě o projekty určené pro pozemky se svažitým terénem, ale mohou být také ideálním návrhem pro rodiny, které chtějí v objektu oddělit samostatnou hospodářskou zónu nebo vytvořit rozsáhlejší zónu pro domácí rekreaci. Sklep v domě je také zajímavou možností pro investory, kteří mají malé pozemky. V takových případech je suterén dalším prostorem, do kterého lze umístit technické místnosti a získat tak více prostoru v přízemí a navrhnout např. další pokoj nebo větší obývací pokoj.
Subdodavatelé a ekonomická metoda
Při plánování výstavby musí investor také rozhodnout, jak bude svou investici provozovat. Je to velmi důležité rozhodnutí, protože významně ovlivňuje celkové náklady. Vhodným řešením je stavba domu systémem na zakázku, kdy zkušená stavební firma nebo specializované týmy subdodavatelů provedou stanovený rozsah prací. Investor se přímo nepodílí na stavebních pracích, ale pouze sleduje jejich průběh. Při hledání úspor se však určitě vyplatí zvážit výstavbu domu, přičemž je třeba mít na paměti, že bude vyžadovat velké nasazení, čas a znalosti. Investor bude muset celý projekt zorganizovat, získat potřebné dokumenty, objednat materiál a většinu prací provést sám nebo s pomocí rodiny. Ekonomický systém předpokládá, že kvalifikovaní odborníci jsou zaměstnáváni pouze na složitější práce. Dobrým řešením může být najmutí kompetentního stavbyvedoucího, který svými zkušenostmi zajistí řádné provedení prací a který bude odborně kontrolovat kvalitu práce. Velmi užitečným nástrojem při samostatné výstavbě domu je odhad stavebních nákladů, který umožňuje plnou kontrolu výdajů, zefektivňuje proces objednávání stavebních materiálů a usnadňuje výběr výhodných cenových nabídek. Lze předpokládat, že ekonomická výstavba dává možnost snížit náklady v průměru přibližně o 20 %.
Zásady přípravy odhadu nákladů
Výše uvedený odhad stavebních nákladů je pro investora neocenitelnou pomůckou jak ve fázi plánování, tak ve fázi organizace a provádění stavebních prací. Je také povinným dokumentem k žádosti o úvěr na výstavbu domu. Na jeho základě banka vyhodnotí investici, na kterou bude úvěr poskytnut. Obsahuje důležité informace o nákladech na stavbu, a to jak vcelku, tak vrozčlenění na jednotlivé etapy.
Typy odhadů nákladů
V závislosti na účelu, rozsahu a podrobnosti přípravy, jakož i na okamžiku přípravy, lze rozlišit několik typů odhadů:
odhad nákladů investora – zpracovává se před zahájením stavby na základě technické dokumentace a průměrných sazeb za práci a materiál; tento odhad nákladů by měl být předložen bance při žádosti o úvěr,
nabídkový odhad – zpracovává se za účelem vyhodnocení nákladů na danou etapu výstavby a prací před jejich zahájením; obsahuje přesné informace o rozsahu jednotlivých prací.
předběžný odhad nákladů – zpracovává se po dokončení dané etapy prací nebo celé stavby; obsahuje informace o aktuálních nákladech celé investice i rozpis na jednotlivé práce.
slepý výkaz výměr – jedná se o výkaz výměr, který obsahuje tzv. předfakturu, tj. podrobný soupis prací nutných k provedení v dané fázi stavby spolu s popisem způsobu jejich provedení.
Vypracování odhadu nákladů lze zadat příslušnému odborníkovi nebo jej lze vypracovat samostatně.
Jak dlouho může trvat výstavba domu na klíč?
Délka výstavby a tempo stavebních prací závisí na mnoha faktorech. Patří mezi ně složitost tvaru stavby, umístění pozemku, technologie výstavby a roční období, kdy se stavba zahajuje. Umístění pozemku může ovlivnit délku výstavby, může dojít k nepředvídaným zpožděním způsobeným například nutností získat dodatečná povolení nebo nutností vybudovat přístupovou cestu. Při stavbě tradiční cihlovou metodou je také nutné počítat s technologickými přestávkami mezi určitými fázemi prací. Důležitá je také doba, kdy se stavbou začneme; nezapomeňte, že některé práce nelze provádět při příliš nízkých nebo příliš vysokých teplotách. Dá se předpokládat, že začátek jara je optimální dobou pro zahájení stavby, protože tehdy je teplota stabilnější a následující měsíce obvykle přinášejí příznivé povětrnostní podmínky.
Když venku mrzne, neměly by se dělat omítky ani stěrky, takže pokud to nestihnete do podzimu, je lepší počkat na jarní oteplení. Dokončovací práce obvykle trvají několik měsíců, takže lze předpokládat, že pokud nedojde k nepředvídaným zpožděním a odstávkám, může být stavba domu na klíč dokončena během několika měsíců. Aby bylo možné v domě bydlet, je ještě nutné formálně ohlásit dokončení stavby podáním příslušného oznámení okresnímu inspektorovi stavebního dozoru.
Na čem se nevyplatí šetřit
V souvislosti se stavebním spořením bychom se měli zmínit také o tom, čeho se vyvarovat. K otázce úspor na stavbě je třeba přistupovat s rozumem a rozhodně se nevyplatí šetřit na úkor kvality stavebních materiálů. Pokud chceme stavět úsporně, měli bychom hned na začátku, ve fázi výběru projektu domu, věnovat pozornost tvaru kvádru a střechy, tedy prvkům, které mají významný vliv na celkové náklady investice. Při hledání úspor se vyplatí vybírat domy s kompaktním tělesem a sedlovou střechou. Jedná se o jednoduché konstrukce, které se rychle staví a nevyžadují složité oplechování, díky čemuž neplýtváme stavebními a izolačními materiály. Náklady na stavbu zvyšují takové prvky, jako jsou balkony, vikýře nebo arkýře, takže při výběru projektu stojí za to zvážit, na čem nám záleží více. Někteří investoři se v rámci úspor rozhodnou pro levnější stavební materiály. Samozřejmě je možné použít i jiný druh cihel nebo dutinových tvárnic, než je doporučeno v projektu domu, ale zde je třeba pamatovat na to, abyste zvolili stavební materiály s certifikáty a parametry, které nejsou horší než ty, které uvedl projektant. Pokud stavbu provádíte svépomocí, měli byste investovat do najmutí kvalifikovaného stavbyvedoucího, který bude neustále kontrolovat správnost prací odborným okem. To nám umožní vyvarovat se chyb, kterých není těžké se při nedostatku zkušeností dopustit a které mohou vést k nutnosti provést nákladné úpravy.
Proces výstavby domu – co ještě stojí za zapamatování!
Stavba domu je mnohostranný proces, který vyžaduje od investora velkou ostražitost v každé fázi realizace. Samozřejmě je třeba dbát na výběr vhodného, nejlépe osvědčeného stavebního týmu nebo subdodavatelů. Je třeba pamatovat na to, abyste s nimi sepsali formální smlouvu o stavebních pracích, v níž budou objednané práce podrobně popsány a uvedeny termíny jejich dokončení. To nám pomůže předejít nedorozuměním a poskytne nám to základ pro vymáhání správnosti a kvality provedených prací. Zvláštní pozornost je třeba věnovat pracím souvisejícím s tepelnou izolací budovy, je třeba dbát na řádnou ochranu všech vnějších stěn. Velký význam pro skutečný energetický standard domu má kvalita a tloušťka izolačních materiálů, stejně jako kvalita a pečlivost provedení, aby se vyloučila možnost vzniku tepelných mostů. Vyplatí se také věnovat pozornost parametrům tesařského zpracování a vybírat okna s nižším součinitelem prostupu tepla.
Stavba domu je velký podnik, čeká vás spousta práce, ale také jedinečná odměna – váš vysněný dům. Doufáme, že vám naše rady pomohou při obtížném rozhodování.