Koupě bytu není snadná. Hledáte průvodce, který vám pomůže? Vlastní byt je pro každého nejžádanějším majetkem. Když chceme založit rodinu nebo se alespoň osamostatnit, je koupě bytu to první, na co myslíme. Bohužel to není tak jednoduché. Jak vypadá koupě bytu krok za krokem?
Málokdo má dostatek peněz, aby si mohl takový výdaj dovolit hned. Nejčastěji si musíme vzít hypotéku od banky. Musíte si vybrat vhodnou nemovitost – zohledněte její polohu, stav dokončení, oblast. Byt v developerském stavu od nás vyžaduje další prostředky na jeho dokončení a vybavení. Než se rozhodneme pro koupi bytu, je dobré analyzovat aktuální situaci na realitním trhu, vybrat si správný okamžik a samotného dodavatele. Jak koupit byt krok za krokem?
Nákup bytu krok za krokem
Nákup bytu krok za krokem není jednoduchá činnost. Ve skutečnosti se jedná o poměrně složitý projekt, při kterém je třeba koordinovat činnost mnoha institucí, jako je banka, developer nebo opravárenské a stěhovací firmy. Máme na výběr z mnoha možností. Požadované čtyři stěny najdeme jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Na otázku, které řešení je lepší a jednodušší, neexistuje jediná správná odpověď.
Koupě nového bytu je zatížena rizikem úpadku developera nebo získáním nemovitosti, která nesplňuje původní projektové předpoklady. Když platíme za byt v developerském stavu, obvykle podepisujeme smlouvu ve fázi, kdy vidíme jen díru v zemi. Jak si můžeme koupit byt, který splňuje naše očekávání, když ho nemůžeme ani vidět?
V případě sekundárního trhu musíme brát v úvahu předchozího majitele, který může způsobit problémy. Ani stav nemovitosti nebude vždy prvotřídní. Zejména staré činžovní domy, přestože se nacházejí v atraktivní lokalitě a mají přijatelnou cenu, mohou vyžadovat neustálé rekonstrukce a opravy. Jak tedy koupit byt, který nebude od začátku vyžadovat práci a finanční vstupy? Je to vůbec možné?
Plánujete koupi bytu? Podívejte se na nabídku Gethome.pl a najděte si byt za nejlepší cenu: Nabídky bytů na prodej
Dům nebo byt?
Další otázka, kterou si musíme položit, zní: “Chceme koupit dům nebo byt?”. Obě formy nemovitostí mají své výhody i nevýhody. Koupě bytu nám umožňuje větší výběr lokality a větší úspory na údržbě. Na druhou stranu máme sousedy, kteří nám nebudou vždy nakloněni, malou plochu prostor a kolektivní odpovědnost za všechny závady a opravy společných částí.
Při zvažování, zda koupit dům nebo byt, je vhodné analyzovat všechny výhody a nevýhody a zaměřit se na to, co nakonec chceme. Při postupné analýze koupě bytu nás jistě nebudou zatěžovat všechny povinnosti spojené s výstavbou. Na druhou stranu se nám dostane jen velmi málo rozhodování o samotné investici. Tím, že jsme se rozhodli postavit dům sami, máme jistotu, že získáme nemovitost, kterou jsme chtěli.
Dáváte přednost koupi domu? Klikněte a podívejte se na domy na prodej
Nákup domu krok za krokem
Při rozhodování o koupi bytu musíme postupně zohlednit situaci na realitním a finančním trhu. Výběrem správného okamžiku můžeme za naše čtyři rohy zaplatit mnohem méně. Při postupné přípravě na koupi bytu musíme začít tím, že si vybereme okamžik, kdy jsou úrokové sazby a náklady developerů nízké.
I tuto situaci je vhodné analyzovat předtím, než se rozhodneme, zda si koupíme dům nebo byt. V případě nemovitosti pro jednu rodinu nejsme nuceni ji okamžitě dokončit. Celý proces výstavby může být rozložen do několika let. Koupě bytu v developerském stavu vyžaduje, abychom ve většině případů složili celou částku ihned, kterou pak splácíme úvěrem.
Kdy je nejlepší čas na koupi bytu
Při rozhodování o koupi nemovitosti se jen velmi zřídka řídíme ekonomickými informacemi, mnohem častěji se řídíme svou aktuální životní situací. Hlavními důvody pro koupi bytu jsou:
- blížící se narození nového člena rodiny,
- vdávat se,
- touha osamostatnit se,
- stěhování do jiného města za prací nebo studiem.
Koupě bytu před svatbou nebo narozením dítěte je velmi dobrým a běžným řešením – mnoho lidí chce mít do té doby vlastní nemovitost. Vždy se však vyplatí věnovat pozornost dalším faktorům. Někdy je optimální počkat několik měsíců a mít možnost ušetřit spoustu peněz nebo si byt později snáze přizpůsobit. Kdy je tedy nejlepší čas na koupi bytu?
Kdy koupit byt – záleží na ročním období
Velmi důležité je, ve kterém měsíci v roce byt kupujete. Nejlepší je vyzvednout klíče brzy na jaře, kdy je venku již relativně teplo. Díky tomu budeme mít více možností, jak nemovitost zařídit a dokončit. To je důležité zejména v případě bytů na sekundárním trhu, které budou vyžadovat řadu rekonstrukcí a investic.
Představte si, že byste uprostřed zimy, kdy mrzne, měnili okna nebo ústřední topení. Když je venku relativně teplo, doporučuje se i samotný design interiéru. Malování stěn, pokládání omítek nebo lepení obkladů a dlažeb půjde také hladčeji a materiál bude rychleji schnout. Kdy mám koupit byt, abych mohl bez problémů provést všechny dokončovací práce? Ideální doba je od března do května. Pokud tedy plánujete svatbu v létě, koupě bytu před svatbou bude skvělým řešením.
Situace na trhu s nemovitostmi a koupě bytu
Kdy je vzhledem k situaci na realitním trhu nejlepší koupit byt? Vezměme v úvahu současné ceny bydlení a jejich vývoj. V současné době je zřejmé, že ceny nemovitostí rostou, a nic nenasvědčuje tomu, že by se to mělo v blízké budoucnosti změnit.
Při sjednávání hypotéky věnujte pozornost úrokovým sazbám – čím nižší jsou, tím lépe. Nízké sazby znamenají, že náklady na půjčku nebudou tak vysoké, což znamená, že za svůj domov zaplatíte méně. Kdy koupit byt, aby se to vyplatilo? V současné době jsou náklady na tyto závazky nejnižší v historii – proto se vyplatí uvažovat o koupi nemovitosti právě nyní.
Jaký byt koupit: nový nebo z druhé ruky
Při zvažování, jaký typ bytu si pořídit – nový nebo z druhé ruky, musíme vzít v úvahu naše potřeby, např.
- celkové náklady, které můžeme nést,
- jak dlouho bude trvat stěhování do nového bytu,
- funkčnost bytu,
- umístění nemovitosti.
Nezáleží na tom, zda se jedná o nový nebo použitý byt – každý z nich od nás bude vyžadovat značný finanční příspěvek. Rozdíl však spočívá v přidělování finančních prostředků.
Byt na sekundárním trhu – je ziskový?
Byt ze sekundárního trhu se nejčastěji kupuje od soukromé osoby, která je jeho současným vlastníkem. Hladký průběh transakce závisí především na samotném prodávajícím. Můžeme najít člověka, se kterým je snadné jednat, ale také člověka, který na nás bude klást velké nároky a může nám způsobit potíže při stěhování.
Velmi často jsou byty na sekundárním trhu prodávány realitními kancelářemi, které si navíc účtují provize, což nemovitost prodražuje. Prakticky vždy je také nutné nemovitost renovovat nebo alespoň přizpůsobit našim potřebám. Čím mladší nemovitost, tím nižší náklady. Rekonstrukce je však činnost, která může počkat, až budou peníze – pokud na stěhování nespěcháte, vyplatí se naplánovat práce na delší dobu. Nemůžete se však zdržet placení daně z občanskoprávních transakcí, která činí až 2 %.
Měli byste si také uvědomit, že provozní náklady mohou být v bytě z druhé ruky mnohem vyšší. Sekundární trh je proto zatížen mnoha dodatečnými náklady, které nejsou zahrnuty v kupní ceně nemovitosti, ale je třeba o nich vědět. Poplatky do fondu obnovy, vyšší náklady na vytápění a neustálé investice do společných částí mohou být velmi velkou zátěží.
Nový nebo použitý byt – lokalita
Při výběru bytu ze sekundárního trhu můžete často počítat s mnohem výhodnější polohou a s tím, že se nemovitost nachází v samém centru. To se následně projeví v úsporách za dopravu a nákup pohonných hmot. To je patrné zejména ve velkých městech. Stačí, když si budete chtít koupit byt ve Varšavě. Sekundární trh nabízí lokality v centru hlavního města, což se o primárním trhu říci nedá. Zde máme poměrně omezený výběr. Nová výstavba může probíhat pouze na volné a nezastavěné půdě, které je stále méně.
Při zvažování, zda dáte přednost primárnímu nebo sekundárnímu trhu, musíte vzít v úvahu polohu vašeho bytu a další preference, například zda chcete mít klid nebo blízkost strategických bodů ve městě.
Primární nebo sekundární trh: který byt je snazší vybavit?
Hlavní výhodou nových bytů je, že jsou nové a nikdo v nich předtím nebydlel. Při převzetí bytu v developerském stavu jej můžeme libovolně zařídit – včetně posunutí příček nebo změny účelu jednotlivých místností. Pokud se vyskytnou nějaké závady nebo poruchy, můžete je snadno nahlásit vývojáři, který je povinen je opravit.
Pokud máte byt na sekundárním trhu, můžete mávnout rukou a provést potřebnou rekonstrukci sami. Nesmíme zapomínat ani na problémy s velmi starými a historickými činžovními domy, které jsou již pod ochranou památkářů. Přestože takové místo může být velmi prestižní, pouhá výměna oken za moderní může být problematická.
Nemovitosti jsou nyní k dispozici – který byt koupit? Nové nebo použité?
Dalším klíčovým aspektem je, jak rychle se můžete nastěhovat od okamžiku podpisu smlouvy a zaplacení nemovitosti. Ne vždy, ale často kupujeme byty z primárního trhu, když jsou v jedné z prvních fází vývoje. Než obdržíme hotový majetek, může to trvat až několik měsíců. Samozřejmě jsou k dispozici i nové nemovitosti, do kterých se můžeme ihned nastěhovat, ale jejich poloha je často neatraktivní a cena vysoká.
V bytě ze sekundárního trhu lze bydlet mnohem rychleji. S předchozím majitelem se můžeme kdykoli dohodnout na nastěhování – třeba hned druhý den po koupi bytu.
Primární nebo sekundární trh – co je lepší zvolit?
Na tuto otázku neexistuje dobrá odpověď. Zda se rozhodneme pro nový byt, nebo pro byt z druhé ruky, závisí na našich individuálních předpokladech, na možné době čekání na uvolnění bytu a na částce, kterou za něj můžeme dlouhodobě utratit. Koupě bytu ve Varšavě z druhé ruky může být jistě atraktivnější z hlediska lokality, ale jeho technický stav bude hodně diskutabilní.
Koupě bytu vyžaduje shromáždění a vyplnění celé řady dokumentů. Budou se týkat:
- naši úvěruschopnost, pokud žádáme o hypotéku,
- právní situace nemovitosti, kterou kupujeme,
- smlouvu s developerem,
- notářská osvědčení o provedení občanskoprávního úkonu.
Celý postup může být spletitý a komplikovaný, zejména pokud jsme se dosud s realitním trhem nesetkali. Probereme si postupně jednotlivé výše uvedené formality.
Pro získání hypotéky na koupi bytu je třeba zajistit tyto náležitosti:
- osobní doklady,
- dokumenty potvrzující naši úvěruschopnost,
- ocenění kupované nemovitosti,
- posudek odhadce,
- předběžnou smlouvu o koupi bytu s developerem nebo soukromou osobou, která nemovitost prodává.
Seznam dokumentů je mnohem delší a závisí na typu kupované nemovitosti. Určitě je třeba předložit fotokopii občanského průkazu, pracovní smlouvy nebo potvrzení o podnikání a výpis z národního obchodního rejstříku. Při koupi bytu z primárního trhu musíme navíc zajistit.
- také předběžnou smlouvu o koupi bytu,
- doklad o zaplacení vlastního příspěvku,
- kopii katastru nemovitostí,
- výpis z katastru nemovitostí,
- stavební povolení a povolení k užívání nemovitosti,
- výpis z Národního soudního rejstříku zpracovatele,
- další nezbytné dokumenty požadované bankou.
V případě bytu ze sekundárního trhu jsou vyžadovány prakticky stejné dokumenty, s tím rozdílem, že se netýkají developera, ale jednotlivého prodávajícího nemovitosti. Na základě toho nám banka může poskytnout hypoteční úvěr, pokud splníme všechny interní požadavky instituce.
Předběžná smlouva o koupi bytu – co by měla obsahovat?
Předběžná smlouva o koupi bytu se uzavírá ještě před tím, než požádáte banku o úvěr. Její předložení je nezbytné, pokud chceme získat úvěr. Nemusíme se bát sankcí za její porušení, pokud nedostaneme kladné rozhodnutí od banky – pak je zrušena bez jakýchkoli následků.
Když se rozhodneme koupit byt – náležitosti, které musíme zajistit v souvislosti s podpisem takové smlouvy s developerem, jsou následující:
- doklady potvrzující naši totožnost,
- potvrzení o zaplacení zálohy nebo kauce, je-li požadována,
- v případě právnických osob – jméno a adresu a údaje o osobě, která nás zastupuje.
V předběžné smlouvě o koupi bytu musí být uvedeny tyto informace
- datum a místo uzavření předběžné smlouvy o koupi domu,
- strany dohody,
- předmět prodeje – podrobně popsaný výpisem z katastru nemovitostí,
- prodejní cena,
- datum uzavření konečné dohody,
- údaj o akontaci nebo záloze.
Předběžná smlouva o koupi bytu by měla obsahovat přesně stejná ustanovení jako konečná smlouva. Není dovoleno měnit cenu ani polohu prodávaného bytu. Jsme také vázáni formálními požadavky. Předběžná smlouva o koupi domu by měla být sepsána ve formě notářského zápisu.
Koupě bytu – formality: kdy se má rozsvítit červená kontrolka?
Na co si dát pozor před podpisem předběžné smlouvy o koupi domu? Bohužel se může ukázat, že ne všichni jsou upřímní. Proto je dobré se informovat o všech aspektech nákupu. Developer nebo soukromý prodejce je povinen nám před podpisem předběžné smlouvy předložit veškeré dokumenty týkající se nemovitosti. Musíme si být jisti, že je skutečným vlastníkem nemovitosti a že je schopen transakci dokončit. Nemovitost nesmí být zatížena právy třetích osob.
Tyto informace lze nalézt ve výpisu z katastru nemovitostí. Ujistěte se, že všechny dokumenty jsou co nejaktuálnější a že nejsou starší než 30 dní. Pokud se setkáme s tím, že nám je odmítnou předložit nebo nás zlikvidují, mělo by se rozsvítit červené světlo. Nejlepší je s takovým prodávajícím vůbec nepodepisovat předběžnou smlouvu o koupi bytu a nemovitost dát do ztráty. Při koupi bytu je třeba vyřídit spoustu formalit a kupující i prodávající by si toho měli být vědomi.
Co byste měli zkontrolovat před koupí bytu?
Aby byla transakce úspěšná, musíte si být jisti, že kupovaný byt má správný právní status. Nákup nemovitostí z primárního trhu je navíc zatížen rizikem úpadku developera. Také investice nemusí být vždy provedena umně, což má za následek časté poruchy a dokonce i praskliny nebo sedání stavby.
Co bych měl zkontrolovat před koupí bytu? Jak vypadá katastr nemovitostí? Kde pojistit byt a je nutné si takový produkt koupit?
V první řadě je vhodné důkladně zkontrolovat vývojáře. Zjistěte si informace o její historii a finanční situaci. Zkontrolujme, zda nemají nedoplatky na výplatách zaměstnancům, zda nemají nedoplatky na úředních poplatcích a zda mají kapitál na výstavbu investic. Všechny tyto údaje jsou veřejně dostupné a lze je najít, aniž byste museli opustit domov, protože jsou k dispozici na internetu.
Podívejme se na jeho webové stránky a seznamte se s budovami, které dosud postavil. Nic nestojí v cestě tomu, abychom se vydali na investice, které developer nedávno dokončil, a promluvili si s obyvateli. Internet je také plný webových stránek s názory nebo fór, kde uživatelé sdílejí své myšlenky týkající se vývojáře. Tam také zjistíme, zda se developer postaral o pojištění bytu, které je velmi důležité a zaručuje naši bezpečnost a pohodlí.
Pozemkový a hypoteční rejstřík – jak ho zkontrolovat?
Základním dokumentem, který musíme zkontrolovat při koupi jakékoli nemovitosti, je katastr nemovitostí. Tam najdeme záznamy o současném majiteli pozemku a budovy, která na něm stojí.
Pro nás jsou důležité zejména oddíly II až IV. V oddíle II katastru nemovitostí najdeme označení současného vlastníka. Musíme se ujistit, že osoba, která nám nemovitost prodává, je k tomu skutečně oprávněna. Kupní smlouvu nemůžeme uzavřít s někým, kdo není vlastníkem daného bytu. V oddíle III katastru nemovitostí nalezneme informace o omezení práv vztahujících se k nemovitosti. Může se stát, že vlastník nemá právní možnost s daným bytem nakládat, a pak se jeho koupě neuskuteční.
V poslední – čtvrté – kapitole jsou popsány všechny hypotéky na nemovitostech. Zástavní právo v katastru nemovitostí zpravidla nebrání prodeji, ale dává nám jasnou informaci, že na nemovitosti vázne zástavní právo, které budeme muset splatit.
Pozemkový a hypoteční rejstřík online
Předpokládejme, že máme číslo v katastru nemovitostí – jak zjistit jeho stav? Díky němu již nemusíme po vlastníkovi požadovat předložení mnoha dokumentů a katastru nemovitostí v papírové podobě. Od roku 2003 se systematicky zavádějí online katastry nemovitostí a hypoteční rejstříky. Každý, kdo má jeho číslo, si může ověřit stav dané nemovitosti. Co zkontrolovat před koupí bytu? Jistě postačí výše popsané hlavní oddíly pozemkového a hypotečního rejstříku. V případě jakýchkoli pochybností můžeme získat přístup k notářským zápisům a dalším dokumentům, které jsou rovněž obsaženy v katastru nemovitostí online.
Pojištění bytu – důležité a užitečné
Co bych si měl ověřit před koupí bytu na sekundárním nebo primárním trhu, kromě katastru nemovitostí? Je velmi důležité byt pojistit. V případě nových bytů je důležitá, protože nás chrání před následky nesprávně provedených stavebních prací. Pokud tedy dojde k poruše, v jejímž důsledku přijdeme o část svého majetku – může se jednat například o závadu na elektrickém systému, který byl nesprávně instalován – bude na pojišťovně, aby škodu nahradila.
Pojištění bytu je užitečné také v případě, že došlo ke stavební chybě nebo jiným závadám. Nevěřte developerovi, pokud tvrdí, že na byt, který staví, nepotřebuje pojištění a že všechny případné škody opraví sám. Žádný developer nemůže zaručit kvalitu práce všech stavebních týmů. Náklady spojené s výplatou pojistné částky mohou být tak vysoké, že by bylo rychlejší zbankrotovat než vyplatit všechny peníze.
Kde pojistit byt ve výstavbě? Společnosti nabízejí speciální produkty ideální pro vývojáře.
Co si ověřit před koupí bytu na sekundárním trhu?
Musíme zkontrolovat přesně ty samé informace, které jsou uvedeny v katastru nemovitostí online. Někdy se však stane, že chceme koupit byt na hypotéku kvůli atraktivní ceně. Pak by měly být příslušné záznamy v oddíle čtyři, zatímco omezená práva na prodej nemovitosti nesmí být zaznamenána v oddíle tři.
Pojištění bytu není tak důležité, i když pokud je, znamená to, že se majitel o nemovitost stará. To je užitečné zejména v případě, že bydlíte v bytovém domě. Může se například stát, že nás vytopí soused. Pokud je naše M chráněno, získáme finanční krytí škod. V opačném případě je nejlepší uzavřít pojištění bytu ihned po koupi nemovitosti, abychom ji mohli v klidu rekonstruovat.
Kde pojistit byt? Tento typ produktu nabízí prakticky každá pojišťovna. Věnujte pozornost celkové výši pojištění a výlukám z odpovědnosti.
Koupě bytu – náklady
Když se rozhodnete koupit byt, poplatky se liší podle typu nemovitosti, kterou chcete koupit. Jsou mírně odlišné pro primární a sekundární trh. Jedno je jisté, pokud se rozhodneme pro koupi bytu – náklady jsou značné.
Kromě hodnoty samotné nemovitosti je třeba vzít v úvahu i daň z občanskoprávních transakcí. Rozhodování o koupi bytu – notářské poplatky a poplatky za zprostředkování také nejsou nízké.
Tyto dodatečné náklady jsou nejnižší při nákupu nemovitosti na primárním trhu přímo od developera. V takovém případě se musíte připravit na poplatek:
- notářské poplatky,
- pro registraci vlastnického práva, pro registraci nemovitosti online.
- pro zápis vlastnického práva,
- pro zadání hypotéky (pokud si berete hypotéku),
- Daň PCC ze zřízení hypotéky.
Notářský poplatek za koupi bytu je zde nejdražší. Za koupi bytu chce notář určité procento z jeho hodnoty. Musíte zaplatit i několik tisíc zlotých. Měli byste počítat i s dalšími výdaji spojenými s koupí bytu – tyto náklady se pohybují v řádech několika set zlotých.
Koupě bytu bez katastru nemovitostí vyžaduje vyřízení mnoha formalit, které jsou samozřejmě zpoplatněny, například pro státní pokladnu. Rozhodování na sekundárním trhu a koupě bytu – poplatky jsou o něco vyšší. K tomu je třeba dodat:
- daň z občanskoprávních transakcí při koupi bytu,
- provize realitní kanceláře.
Celkově se musíte připravit na další výdaje ve výši několika tisíc zlotých. Jednou z možností, jak se těmto poplatkům částečně vyhnout, je koupit nemovitost bez účasti realitní kanceláře. Jak koupit byt bez realitní kanceláře? Musíte je hledat – v novinách, na internetových portálech nebo na reklamních sloupech. Nebojte se klást otázky a ujistěte se, že rozhodně mluvíte s majitelem.
Koupě bytu – i notář stojí peníze
Notářský poplatek za koupi bytu činí 1 010 PLN + 0,4 % z přebytku nad 60 000 PLN. Tato sazba se použije, pokud je hodnota objektu v rozmezí od 60 000 do 1 000 000. Tolik víceméně stojí byt nebo dům. Pod a nad tímto rozmezím se notářský poplatek za koupi bytu liší. Navzdory zdání, že při analýze koupě bytu – notář nebude brát nejvíce z nás. Mnohem dražší bude placení daní, o kterém budeme psát v další kapitole.
Úvěr na koupi bytu
Úvěr na koupi bytu, tzv. hypotéka, je nejběžnějším způsobem financování tak velkého výdaje. Banka však vyžaduje, abychom měli úvěruschopnost nebo zástavu ve výši odpovídající hodnotě kupované nemovitosti. A to není všechno – obvykle je nutné složit vlastní příspěvek ve výši 20 % z ceny bytu.
Nejběžnějším způsobem financování tak velkého výdaje je úvěr na koupi domu, tzv. hypotéka. Banka však vyžaduje, abychom měli úvěruschopnost nebo zajištění ve výši odpovídající hodnotě kupované nemovitosti. To ale není vše – obvykle je nutné uhradit vlastní příspěvek ve výši 20 % ceny bytu.
Jak si koupit byt bez úvěruschopnosti? Většinou to není možné. Pokud jste nashromáždili dostatek hotovosti, můžete za nemovitost zaplatit rovnou. Dalšími řešeními jsou:
- hledá spoludlužníka,
- nejlepším způsobem je splácení stávajících dluhů a zvyšování naší úvěruschopnosti,
- další hypotéku, pokud je to možné.
Jinak nezbývá než si od někoho pronajmout byt. Existuje spousta způsobů, jak si koupit byt na úvěr, ale vždy musíme mít nějakou jistotu.
Hypoteční úvěr na koupi a rekonstrukci bydlení – výhody a nevýhody
Největší nevýhodou tohoto řešení je dlouhodobý závazek. Na koupi bytu si bereme úvěr na tucet nebo dokonce několik desítek let. Nemůžeme předvídat, jak se náš život vyvine, zda budeme mít práci a jak vysoký bude náš příjem. Hypotéku na koupi a rekonstrukci bytu je však třeba splácet.
Za zmínku stojí také vysoké dodatečné náklady. Přestože se tento typ produktu vyznačuje nejnižší úrokovou sazbou, délka doby splácení dělá své. Úvěr na koupi bytu vzatý na 30 let bude stát téměř dvakrát tolik, než je hodnota nemovitosti. Pokud přemýšlíme o tom, jak koupit byt bez vlastního vkladu, musíme si uvědomit, že banka po nás v takové situaci bude požadovat dodatečné zajištění a zakoupení pojistných produktů, které také stojí – i několik set zlotých.
Existují nějaké výhody? Jako velmi důležitou lze uvést nezávislost na ostatních lidech. Někdy životní situace vyžaduje, abychom byli nezávislí, a je pro nás mnohem snazší důvěřovat neznámé velké instituci než vlastní rodině. Nikomu nic nedlužíme.
Půjčka od rodiny na koupi bytu
Další možností, jak si takový výdaj dovolit, je půjčit si na koupi bytu od rodiny. Zvláště pokud jsme teprve na začátku své životní cesty, může být toto řešení jediné, které máme k dispozici. Zde také nalezneme odpověď na otázku, jak koupit byt bez bonity nebo jak koupit byt bez vlastního vkladu.
Závazek mohou převzít naši rodiče pod příslibem splácení měsíčních splátek z naší strany. Pokud se jim podařilo nashromáždit značný kapitál, může nám být poskytnuta půjčka od rodičů na koupi bytu v hotovosti. Toto řešení je jistě finančně atraktivnější než úvěr na koupi bytu. Nikdo nebude kontrolovat naši úvěruschopnost a nebudou nám účtovány žádné úroky. Nejčastěji vrátíme přesně tolik, kolik jsme si půjčili, což celou nemovitost výrazně zlevní.
V případě tíživé situace nás rodina nepřipraví o střechu nad hlavou, pokud přestaneme splácet půjčku od rodiny na koupi bytu – banka už nebude tak milosrdná. Částku potřebnou na nákup nám můžete věnovat i jako dar na koupi bytu od rodičů. Je to pěkné gesto, jak začít samostatný život bez zátěže hned na začátku.
Upozorňujeme však, že dar je rovněž zdaněn. Pokud nám peníze darují osoby v první linii rodiny – matka, otec, babička – nemusíme daň platit vůbec, pokud tuto skutečnost oznámíme příslušnému finančnímu úřadu. Horší je, pokud dar poskytují osoby s dalším příbuzenstvím – strýcové, bratranci, příbuzní. Pak budete muset vyřídit účty se státem. Chcete-li se těmto nákladům vyhnout, rozhodněte se pouze pro dar na koupi bytu od rodičů.
Nákup bytu za hotové
Velmi často se stává, že za prací a kariérou odjíždíme do zahraničí. V něm shromažďujeme peníze, abychom si mohli koupit byt za hotové. V Polsku je to také možné, pokud dobře vyděláváme a raději spoříme delší dobu, než abychom se rozhodli pro hypotéku na rekonstrukci a koupi bytu. To je samozřejmě možné. Pokud jsme se po celou dobu hromadění peněz vyrovnávali s finančními úřady, je koupě bytu za hotové oprávněná a finanční úřady by nám neměly nic zazlívat. Taková transakce proběhne mnohem rychleji a nebudeme se muset vázat na banku na několik desetiletí.
Nákup bytu krok za krokem za hotové
Samotný postup vypadá velmi podobně, až na to, že můžeme přeskočit celou fázi žádosti o úvěr na koupi bytu. Můžeme jít rovnou k notáři, který sepíše kupní smlouvu. Jak vidíte, při koupi bytu za hotové je mnohem méně formalit. Během několika hodin se můžete stát majitelem nemovitosti, kterou hledáte. To je také velmi dobré řešení pro lidi, kteří nehledají nemovitost pro vlastní potřebu, ale pro investici.
Koupě bytu za hotové a finanční úřad
Pokud máme úspory uložené na bankovním účtu a pravidelně účtujeme o svých příjmech, finanční úřad nebude mít problém takovou transakci akceptovat. Horší to může být v případě, že jsme si peníze nechali v pověstné matraci a nebyly dříve zdokumentovány. Je však třeba vědět, že pokud se rozhodnete koupit byt za hotové, je vyřízení formalit a kontrola dokladů prodávajícího na vás. Dbejte na to, aby notářský zápis obsahoval číslo účtu, na který máte peníze zaplatit, a nikdy je nepřevádějte na jiný účet, i když vás o to prodávající požádá. V opačném případě můžeme být podvedeni.
Koupě bytu krok za krokem za hotové je méně komplikovaný proces, který však vyžaduje, abychom byli pečliví a překontrolovali všechny informace – což v případě hypotéky udělala banka.
Daň z koupě bytu – kolik si stát účtuje?
Pokud jde o koupi bytu, musíme zaplatit daň jak státu, tak úřadům, např. notáři. Neexistují žádné výjimky. Při koupi nemovitosti na sekundárním trhu musíte navíc zaplatit paušální daň z nabytí, která může činit až několik tisíc zlotých. Občanskoprávní transakce týkající se nemovitostí podléhají poplatku, který činí 2 % z hodnoty nemovitosti.
To neznamená, že v případě nových bytů neplatíme žádné daně – u developera musíme zaplatit DPH, která činí 8 % u ploch do 150 m2. Daň z nabytí bytu o větší výměře nás bude stát již 23 % DPH.
Jaký je postup při koupi bytu?
Pokud jde o primární trh a transakci koupě bytu, DPH se platí přímo developerovi a je součástí hodnoty bytu. Proto nemusíme dělat nic jiného než pravidelně splácet úvěr. V případě užívaných nemovitostí je nutné vyplnit formulář PCC-3 na příslušném finančním úřadě. Tento formulář slouží k přiznání daně, kterou musíme z bytu zaplatit. Na zaplacení máme pouze 14 dní od nákupu. V opačném případě nám může být účtována pokuta a úrok z prodlení.
Koupě bytu – daň z hypotéky a katastr nemovitostí
Daň z koupě bytu není to jediné, co musíme zaplatit. Zřízení hypotéky v případě úvěru na koupi bytu je rovněž občanskoprávním úkonem.
Prodej bytu před uplynutím pěti let a koupě nového – daně pro prodávajícího
Kromě daně z nabytí, kterou musí zaplatit kupující, se musíme vypořádat také s , daní z příjmu. Prodej bytu, ať už se na něj díváte z jakéhokoli úhlu pohledu, vede k navýšení peněžních prostředků a může představovat příjem. Pokud od nákupu uplynulo pět let, je poplatník zpravidla od této povinnosti osvobozen. Je však třeba vědět, že lhůta se počítá od konce kalendářního roku, ve kterém došlo k nákupu bytu.
Jediným řešením, jak se této povinnosti vyhnout, je využít příspěvek na bydlení, tedy investovat získané peníze do vlastního bydlení. Prodej bytu před uplynutím pěti let a koupě nového nás může zprostit povinnosti platit daň z bydlení, pokud:
- dokončení nové investice do 2 let od prodeje nemovitosti,
- celá částka byla vynaložena na nákup nové nemovitosti,
- prodané nemovitosti byly použity k uspokojení našich vlastních bytových potřeb,
- informovat finanční úřad o plánované koupi nové nemovitosti,
- kupovaná nemovitost je určena k bydlení.
Pokud plánujete investovat do nemovitostí, je dobré si to zapamatovat. Musíte si pospíšit – pouze prodej bytu před uplynutím pěti let a koupě nového do dvou let vám zaručí, že se vyhnete dani z bytu.
Je nákup bytu daňově uznatelný?
Je třeba rozlišovat mezi pojmy daň z nabytí nemovitosti a daň z příjmu. Jeden a druhý nemají mnoho společného. Lze nákup obydlí odečíst od daně z příjmu? Kdysi bylo skutečně možné koupit obytnou nemovitost a odečíst si náklady. Nyní tomu tak bohužel není. Půjčku, úroky ani daň nelze odečíst.
Jedinou úlevou je možnost požádat o vrácení DPH za stavební a renovační materiály, které jsme nakoupili za účelem výstavby nebo rekonstrukce bytu. Seznam položek, které lze odečíst, je jasně definován a uveden ministerstvem financí. Pokud vás tedy zajímá, zda je koupě bytu daňově uznatelná, bohužel není. Veškeré náklady musíme nést sami a stát nám v ničem nepomůže.
Investice do bydlení – vyplatí se?
Někteří lidé dávají přednost vkladům, jiní kupují zlato a další se rozhodnou investovat do bytu. Stojí to za to? Odhaduje se, že míra návratnosti může být až 10 %, což je mnohem více, než můžeme získat z běžných bankovních produktů. Koupě nájemního bytu nám může poskytnout docela dobrý a především stálý zdroj příjmů.
Investice do bytu – jak vypočítat míru návratnosti?
Aby se nám investice do bytu vyplatila, musíme si pečlivě spočítat měsíční částku, kterou bychom měli z pronájmu získat. Je třeba vzít v úvahu nejen hodnotu samotné nemovitosti, ale také všechny ostatní poplatky, které zde byly zmíněny. Nezapomeňte na náklady:
- vybavení prostor,
- pravidelné opravy,
- prostředky na renovaci a práce spojené s údržbou nemovitosti.
Tyto poplatky nehradí žádný nájemce. Aby byla koupě nájemního bytu výhodná, musí výše nájemného rozhodně pokrýt splátku hypotéky. Je dobré, když se nám navíc podaří získat další finanční prostředky. Peníze, které obdržíme nad rámec měsíční splátky, se nazývají cash flow. Po započtení všech nákladů, které jsme přímo vynaložili, musíme tuto částku vydělit finančním tokem. Výsledné číslo je počet měsíců, za které se investice vrátí. Snažte se, aby návratnost nepřesáhla 5-7 let.
Nákup bytu k pronájmu v hotovosti
U bytů koupených za hotové počítáme velmi podobně, s tím rozdílem, že máme větší výdaje, ale také větší finanční tok. Říká se, že koupě bytu k pronájmu tímto způsobem je mnohem efektivnější a bezpečnější. Nemusíme se starat o kontinuitu nájemního vztahu. Nedostatek nájemníků nebude mít za následek nedostatek peněz na splácení půjčky. Taková nemovitost může sloužit i jako zástava úvěru na další koupi bytu k pronájmu. Jsme zcela nezávislí a všechny takto vydělané peníze zůstávají v naší kapse.
Nákup a prodej bytu k pronájmu
Vzhledem k neustále rostoucím cenám nemovitostí a nutnosti platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti před uplynutím pěti let je velmi časté koupit byt za účelem pronájmu na prvních několik let a poté jej se ziskem prodat. Ceny mohou mezi nákupem a prodejem kolísat až o 11-15 %.
Díky tomu je investice do bytu poměrně výhodná. Vyplatí se pronajmout nemovitost na delší dobu? Ano, je. Nezapomeňte, že ceny pronájmů také rostou, a to o něco rychleji než současné úrokové sazby.
Nákup bytu za nájemné a daň
Nezapomeňte, že když se rozhodnete investovat do bytu, musíte z příjmů z pronájmu zaplatit daň z příjmu. Můžete se vyrovnat paušálem ve výši 8,5 % nebo podle daňového sazebníku ve výši 18 % a 32 %. Optimální způsob závisí na tom, zda máte nějaké výdaje spojené s pronajatým bytem. Daňový sazebník bude lepší, pokud provádíme rekonstrukci a nemovitost je stále zastavena.
Všechny úroky, účty a nájemné, které platíte, lze odečíst od vašeho příjmu, což snižuje váš zdanitelný příjem. Než se rozhodneme pro správný způsob, měli bychom si pečlivě spočítat, které řešení je pro nás výhodnější.
Koupě bytu na sekundárním nebo primárním trhu?
Obě řešení mají své výhody i nevýhody – jak z hlediska pohodlí a rychlosti transakce, tak i nákladů. Výběr bytu z primárního trhu přímo od developera a jeho financování hypotékou na rekonstrukci a koupi bytu je jistě nejjednodušší, i když často bohužel nejdražší variantou. Fyzicky máme méně poplatků, ale jsou mnohem vyšší. Kromě toho je riziko úpadku developera v současné době poměrně nízké.
Bohužel většinou musíme koupit takzvanou díru v zemi a počkat alespoň několik měsíců, než bude investice hotová. Po uplynutí této doby se však můžete do nově zakoupeného bytu nastěhovat téměř okamžitě.
Nákup bytu na sekundárním trhu gethome.pl
Koupě bytu na sekundárním trhu – více výhod než nevýhod?
Koupě bytu z druhé ruky je spojena se stejnými riziky jako koupě nové nemovitosti s tím rozdílem, že se jedná o předchozího majitele, který může způsobit problémy. I když se můžeme setkat s atraktivními nabídkami, většinou jsou ceny mnohem vyšší a jsou spojeny s citovou vazbou prodávajícího. Na takové nabídky byste si měli dávat pozor. Nákup bytu na sekundárním trhu má také své výhody, např.:
- možnost nastěhovat se prakticky okamžitě,
- možnost ponechání části starého vybavení, abyste nemuseli investovat do nákupu veškerého vybavení najednou,
- mnohem větší výběr umístění nemovitosti,
- lepší infrastruktura v okolí nemovitosti.
Samozřejmě ne každá nemovitost musí splňovat výše uvedené předpoklady. Často jsou k dispozici i nové investice v atraktivních lokalitách. Hodně záleží na individuálním přístupu kupujícího a prodávajícího. Zajímavým řešením může být také koupě bytu na hypotéku, díky které bude taková nemovitost mnohem levnější. Velmi často jsou tyto typy bytů v novostavbách a dosud v nich žila jedna rodina, která nezvládala splácet úvěr. Na trhu tak můžeme najít mnoho skutečných skvostů.
Především však platí, že bez ohledu na to, jaký typ nemovitosti si vybereme a jaký způsob financování použijeme k dokončení transakce, neměli bychom spěchat a jednat ukvapeně. Naše peněženka tím určitě utrpí a možná i naše životy. Vždy pečlivě zkontrolujte všechny dokumenty. Nezapomeňte, že i zaměstnanci banky jsou jen lidé a mohou některé informace přehlédnout.
Koupě bytu na sekundárním nebo primárním trhu představuje výdaj v řádu několika set tisíc zlotých a investici na mnoho let – bez ohledu na to, zda nemovitost hodláte využívat pro sebe nebo k pronájmu. Dbejme na to, aby vše probíhalo v souladu s uměním a aby nikdo neměl pochybnosti o právním statusu našich prostor.